第一章 总则

第一条 为规范住房公积金个人住房贷款管理行为，防范和化解贷款风险，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》、《住房公积金管理条例》、中国人民银行《贷款通则》等有关法律法规，结合我市实际，制定本暂行办法。

第二条 本办法所称住房公积金个人住房贷款(以下简称贷款)，是指以住房公积金为资金来源，由市住房公积金管理中心和管理部，委托商业银行向缴存住房公积金的职工发放的贷款，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的专项贷款。

第三条 住房公积金贷款实行“部分自筹，有效抵押担保，专款专用，按期偿还”的原则，借贷双方依法签订有关合同。

第四条 本项贷款根据年度资金使用计划和调查意见进行集体审议，住房公积金管理中心主任审批，委托银行逐笔发放。

第二章 贷款对象和条件

第五条 贷款对象。凡缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的在职职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，均可向缴存住房公积金所在地管理中心申请住房公积金个人住房贷款。

第六条 贷款条件

借款申请人必须具备下列条件：

1、借款人及所在单位按时足额缴存住房公积金一年以上且在申请贷款前三个月内无连续停缴的记录；

2、有购买、建造、翻建、大修住房费用30％(含30％)以上和144平方米以下20%（含20%）的自筹资金，并以此作为购建、大修住房首期付款；

3、具有稳定的职业和收入，信用良好，并有按期偿还贷款本息能力的；

4、购买自住住房的，须具有合法的购房合同或协议，购买二手房的还须办理完更名过户手续；建造、翻建、大修自住住房的，须具有土地使用证和有关部门的审批文件；

5、同意以所购房屋作为抵押物，或提供管理中心认可的资产作为抵押物或质押物，或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

6、符合管理中心规定的其他条件。

第三章 贷款额度、期限、利率

第七条 购买、自建、大修自住住房的，贷款额度一般控制在25万元，最高不得超过30万 元，且贷款额度最高不得超过所购或所建房屋价值的70%和144平方米以下的80%。

第八条 个人住房公积金贷款期限一般控制在25年内，最长不超过30年，且贷款年限不得超出借款人自申请借款之日起至国家规定退休年龄的有效工作年限。

第九条 贷款利率。按中国人民银行公布的贷款利率执行。即贷款期限在一年以内(含一年)的实行合同利率，不受法定利率调整的影响；贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整时，于下年元月一日开始，执行新的利率。

第四章 贷款担保

第十条 借款人申请住房公积金个人住房贷款必须提供担保，担保方式分为有担保资格的担保机构担保，房屋抵押、质押、保证物抵押加阶段性保证等。

第十一条 抵押

(一)借款人以所购建住房抵押的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。但贷款额不得超过该住房价值的70％或住房在144平方米以下价值的80%。

(二)抵押加阶段性保证

抵押加阶段性保证贷款指管理中心以借款人提供的所购住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由售房人提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。

①保证人必须是管理中心与之签订了《商品房销售贷款合作协议书》的，且又是借款人所购住房的开发商或售房单位，并将保证金存入管理中心指定的受托银行；

②在所购住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定，保证人不再履行保证责任；

③采用担保方式的，管理中心应与借款人、抵押人、保证人同时签订借款合同。

第十二条 质押

(一)借款人可以用自己或他人提供的，符合中心规定条件的权利凭证作为质押权利；而向借款人发放的贷款，贷款额不超过质物票面价值的90％。

(二)以凭证式国债、定期存单作质押的，由中心(管理部)对出质人提交的权利凭证进行查询和认证，并将有价证券质押的事实书面请求出票的金融机构，并开出质押签证单。质押期间，借款人和出质人对于质押物不得以任何理由挂失。

(三)以本人或家庭成员的住房公积金余额作质押的3万元以下小额贷款，该住房公积金账户冻结。但住房公积金存款余额要达到贷款额的50％一70％以上。

(四)市中心(管理部)与出质人签订质押合同的同时，出质人应将确认的质押权利凭证交付给中心(管理部)，质押期限自权利凭证交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止。

(五)质押权利凭证兑现日期先于贷款到期日的，可以选择以下方式处理，并在质押合同中注明：

①到期兑现用于提前清偿贷款；

②存款展期并继续用于质押；

③转换为抵(质)押权人认可的其他有价证券或抵押物继续质押、抵押。

第十三条 担保保证

(一)担保保证是指经市中心(管理部)认可或由借款人提供的，具有工商行政管理部门批准注册成立有代为清偿债务能力的法人作为保证人的担保方式。

(二)借款人也可以选择经我中心认可的专业担保机构的保证取得贷款。担保公司作为偿还贷款的连带责任保证人。担保公司须与借款人和中心签订担保合同或协议。

(三)已婚借款人，不论采取何种抵(质)押方式，其配偶为当然保证人，且该保证为不可撤销的全程连带责任保证。

第五章 贷款程序

第十四条 贷款申请。借款人向管理中心提出借款书面申请，填写借款申请表，并提供下列资料：

1、借款人及其配偶身份证件(指居民身份证、户口本或其他有效居民证件)；

2、购买住房的需提供具有法律效力的购房合同或协议，建造、翻建、大修住房的需提供土地使用证和有关部门审批文件；

3、购买、建造、翻建、大修住房费用30％(含30％)以上 或住房面积在144平方米以下的20%（含20%）的自筹资金证明；

4、住房公积金缴交的有效凭证；

5、抵押物权属证明、质物清单以及有处分权人同意抵押或质押的证明，或保证人同意提供连带责任保证担保的书面承诺和保证资信证明；

6、以上资料必须验原件，收复印件。

第十五条 初审

初审内容包括：

(一)营运部门信贷受理人员对借款人提供的有关资料进行初审，并将复印件和原件进行对照，认为借款人提供的材料齐备，符合贷款条件，属于贷款对象范围，即可正式受理申请，并将借款人提供的上述材料交给信贷业务经办人员办理，一般应在15个工作日这内办结（特殊情况除外）。

(二)对提供材料不全的，立即通知申请人一次性补充材料，对不属于贷款对象范围或不符合贷款条件的，应当场做出不予贷款的答复，并做好宣传、解释工作。

第十六条 调查

初审合格后，信贷人员对借款人情况进行调查，提出调查意见，写出调查报告，并对其调查情况的真实性负责。每笔信贷业务必须两人或两人以上进行调查，其中牵头的一人为第一责任人。调查内容包括：

(一)对借款人提交的申请材料审查，借款人身份证是否真实、年龄是否符合贷款条件(退休人员不属于申请对象)；

(二)借款人的资信调查，借款人的家庭收入情况，还贷额不超过借款人月家庭收入50％；

(三)抵押物或质押物清单、权属证明文件，有处分权人同意抵押或质押的证明文件；

(四)房屋所有权证、国土证、购建房合同、协议（原件）真实、有效合法；

(五)所有签章齐全、真实有效，日期签署明确；

(六)所购住房座落、面积、价格是否真实。

第十七条 贷款的审查和审批

贷款审查部门对调查部门报送的借款人资料和调查意见进行审查，重点审查借款人资格及还款来源的真实性、可靠性；审查贷款抵押、质押及保证担保的合法性；审查贷款额度、期限是否与借款人收入适当等。提出审查意见后报审批人审批，审批人提出贷款金额、期限及审批意见。

第十八条 签订借款合同

按中心主任审批贷款的金额、期限与借款人签订《借款合同》等贷款文件，办理抵（质）押物登记、担保等手续。

第十九条 划转贷款

贷款合同生效后，住房公积金管理中心将资金划入指定银行委托贷款基金户，由申请人到银行办理转账手续。

第二十条 贷后管理

根据借款合同的约定，借款人归还借款方式：

贷款期限在1年内(含1年)的，实行一次性清偿，按季结息的还款方法；贷款期限在1年以上的，必须采取等额本息还款法或等额本金还款法等方式。

借款人可采取以下方式偿还贷款本息：

(一)单位财务代扣方式。单位统一代办理贷款手续的借款人，由所在单位每月从借款人工资中代扣相应金额来偿还贷款本息，中心(管理部)应与借款人以及借款人所在单位三方签订代扣还款协议。

(二)银行 网上代扣方式。借款人应与受托银行签订《授权委托书代扣》协议，银行根据委托协议，每月从借款人存折中代扣相应金额偿还贷款本息，到本息还完为止。

(三)财政工资发放中心代扣方式。由市(县、区)工资发放中心代发工资的借款人，由工资发放中心每月代扣相应金额偿还贷款本息，并签订三方协议。

(四)借款人自交方式。借款人以现金方式到受托银行自行办理偿还贷款本息。

(五)借款人可提前归还贷款本息。借款人若提前归还部分贷款，必须是月均还款额的整数倍；借款人若提前归还全部贷款，借款时间必须在6个月以上则则按合同利率和实际贷款期限计算利息。

(六)借款人或配偶用住房公积金提前清偿贷款的，应到住房公积金管理中心(管理部)提出申请，核定金额，住房公积金以转账方式直接转入还贷账户，结清贷款。(个人住房公积金用于偿还借款的，只能偿还末期借款)。

(七)借款人在原合同履行期间，如不能按照原还款计划按期归还贷款，可向管理中心提出延长借款期限的书面申请，经管理中心（管理部）批准后，签订个人住房贷款延期还款协议，并办理有关手续，同时担保人在延期还款协议上签字。

申请借款延期只限一次，且延长期限累计不得超过3年。原贷款长期超过新的利率期限档次时，从延期之日起，贷款利息按新的期限档次利率计收。已计收的利息不再调整。

第六章 抵(质)押物的处置

第二十一条 借款人有下列情形之一的，由市中心、分中心或管理部(在授权范围内)依法处置抵押物或质押物。

(一)贷款合同期内，借款人连续3个月或在本合同期内累计6个月不约偿还本息以及保证人不能履行保证责任的；

(二)借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人或其继承人受赠人拒绝履行借款合同的；

(三)借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的。

第二十二条 处置抵押物的主要方式为委托拍卖，所获款项按以下顺序分配：

(一)支付处置抵押物的费用；

(二)扣除与抵押有关的税款；

(三)清偿借款人所欠住房公积金贷款本息及逾期罚息；

(四)余款退还借款人或继承人、受赠人。

处置抵押物获得款项不足偿还贷款本息及相关费用的，管理中心有权向借款人、保证人或其继承人、受赠人追索。

第七章 贷款审批办法

第二十三条 审批办法

(一)市本级、各县(市、区)管理部肆万元以下(不含伍万元)的贷款，亦按上达程序办理，直接实行三级审批，资金在季度(或年度)规模内控制。

(二)市本级各县(市、区)管理部 伍万元以上的贷款，在分管领导及各县(市、区)管理部主任审核之后，报请市中心贷审委员会审议。住房公积金管理中心主任审批。

不良贷款的监管

第二十四条 贷款监测实行期限分类法和风险分类法

(一)按期限分类，贷款分为正常贷款、逾期贷款、呆滞贷款和呆账贷款，其中：逾期贷款、呆滞贷款和呆账贷款为不良贷款。

(二)按风险分类，贷款分正常贷款、 关注贷款、次级贷款、可疑贷款和损失贷款，其中：次级贷款、可疑贷款和损失贷款为不良贷款。

(三)实行不良贷款认定和监测考核制度。严格标准，真实反映信贷资产质量。新发生的不良贷款要坚持逐笔(户)审查，明确责任，分级审批，规范运作的原则，按规定权限和程序认定。

对不良贷款实行直接监管和重点监管，严格责任考核。

(四)市中心对信贷业务实行全程稽核制度，资金营运科、各管理部要配合支持稽核工作，稽核发现的问题按有关规章制度执行。