怀化市住房公积金贷款管理办法

第一章  总  则

第一条 为规范住房公积金个人住房贷款行为，防范和化解贷款风险，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》、《住房公积金管理条例》、中国人民银行《贷款通则》和《个人住房贷款管理办法》及《湖南省住房公积金个人住房贷款管理办法及配套规定》等有关法律、法规、规章，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称住房公积金个人住房贷款，是指以住房公积金为资金来源，由住房公积金管理部门委托商业银行向缴存住房公积金的职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房贷款。

本办法适用于怀化市行政区域内住房公积金委托贷款的管理。

第三条 怀化市住房公积金管理中心（以下简称“中心”）及其所辖县市区管理部负责贷款调查、审批、发放和管理，贷款风险由中心承担。

第四条 我市住房公积金贷款金融业务由中心委托经怀化市住房公积金管理委员会（以下简称“管委会”）指定的商业银行（以下简称“受托银行”）发放。

第五条 管委会根据当年度实际发放的住房公积金委托贷款金额及住房公积金的年度使用资金，确定下一年度全市住房公积金贷款最高计划控制额度和单户贷款最高额度。

第六条 中心负责编制住房公积金委托贷款资金使用计划及其执行情况的报告，审批住房公积金委托贷款，负责住房公积金委托贷款的借贷和本息结算。

各县（市、区）住房公积金管理部(以下简称“管理部”)是中心的分支机构，负责辖区内住房公积金委托贷款的发放和管理。

第二章  贷款对象和条件

    第七条 凡在怀化市行政区域内正常缴存住房公积金且具有完全民事行为能力缴存人，在怀化市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房时，向缴存住房公积金所在地的住房公积金管理部门申请住房公积金个人住房贷款；在怀化市行政区域外、湖南省内异地缴存住房公积金的缴存人，在怀化市行政区域内购房的，可持缴存地住房公积金管理中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》及最近6个月的《住房公积金缴存明细》，向购房所在地的住房公积金管理部门申请住房公积金个人住房贷款；在湖南省外缴存住房公积金的本市户籍职工，在户籍所在地购房，可持缴存地住房公积金管理中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》、最近6个月的《住房公积金缴存明细》及本人授权我中心扣划其缴存地住房公积金账户余额用于偿还逾期贷款的《承诺书》，向购房所在地的住房公积金管理部门申请住房公积金个人住房贷款，但须增加一名具有民事行为能力在怀化市辖区内行政事业单位正常缴存住房公积金且信用良好的公职人员作为担保人，但不影响担保人正常使用住房公积金。对已使用过两次及以上异地住房公积金个人住房贷款的缴存人，无论贷款是否已结清，不再出具缴存使用证明，不再受理其异地贷款申请。

第八条 借款人申请个人住房贷款还必须具备下列条件：

（一）连续足额按月缴交住房公积金6个月以上（含6个月）或者还清上次贷款满6个月后才能再次申请。对曾经在异地缴存住房公积金的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算；

（二）具有购买、建造、翻建、大修自住住房一定比例的首期付款，首付款比例不低于国家、省、市规定的比例；

（三）信用良好，借款人或配偶信用报告中逾期连续不得超过3次，累计不得超过6次（个人助学贷款和信用卡年费逾期超过以上标准的可根据调查情况酌情确定）；

（四）具有较稳定的经济收入，并有按期偿还贷款本息的能力；应偿还的贷款本息与家庭月收入之比一般不超过50%，最高不得超过60%。有其他贷款与债务的也应包含在偿还贷款本息内；

（五）具有合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或协议及住房公积金管理部门要求提供的其他证明文件，购买现房的申请贷款时间自房屋产权证发证之日起不得超过2年，建造、翻建、大修自住住房的申请贷款时间自审批之日起不超过2年；

（六）购商品房的须以所购房屋作为抵押物，建造、翻建、大修自住住房的可提供住房公积金管理部门认可的门面、住房作为抵押物或质押物；

（七）借款人及配偶无住房公积金委托贷款或原住房公积金委托贷款已结清；

（八）住房公积金贷款严格执行国家保一控二停三政策，住房套数以不动产登记部门出具的住房套数为准，停止办理第三套房贷款业务；

（九）购建首套房可先取后贷，提取和贷款总额不能超过总房价，按国家基准利率政策计息。购建二套房可先取后贷，提取和贷款总额不能超过总房价，按国家二套房的利率政策计息；

（十）不受理缴存人直系亲属间住房产权交易的个人住房公积金贷款申请；

（十一）不受理缴存人离异半年以内购买住房的个人住房公积金贷款申请。

第三章  贷款额度、期限及利率

第九条 贷款额度：贷款最高额度不得超过50万元。购买住房建筑面积144（含）平方米以上的住房及精装房的首付款比例为30%；在144平方米以内的，首付款比例为20%；别墅不提供住房公积金贷款。首次使用住房公积贷款和提供无房证明的认定为首套房，执行首套房利率；对已还清商业银行及住房公积金贷款后再次申请购房贷款且不能提供无房证明的，须执行中国人民银行规定的有关二套房利率政策。购买“二手房”的以契税发票和不动产增值税发票注明的应纳税基数作为计算贷款额度的依据，经调查人员调查核实为准。

根据住房公积金缴存额计算贷款额度公式为：可贷额度=（住房公积金月缴存额×12个月×未来可缴存年限+住房公积金账户余额）×2。行政事业单位缴存人可贷额度经测算低于26万元的，在其还款能力范围内最高贷款额度可按26万元计算。

第十条 贷款期限：贷款最长期限为30年，且不得超过借款人自贷款发放之日到国家法定离退休年龄的年限。

第十一条 贷款利率：按中国人民银行的规定执行。小额住房贷款（5万元以内）期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，到期一次性还本付息，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日开始按相应利率档次执行新的利率规定。

第十二条 还款方式可选等额本息还款法或等额本金还款法，但财政代扣和单位代扣的只能选择等额本息还款法。

第四章  贷款程序

第十三条 中心及管理部应在服务大厅、中心门户网站、政府门户网站公布住房公积金贷款的条件规定、所需资料和办理流程，公布12329热线电话、网络等政策咨询方式，提供全面、便捷的咨询服务。

第十四条 贷款申请

借款人向住房公积金管理部门提出借款书面申请，填写借款申请表，并提供下列资料：

（一）借款人、配偶、共同借款人、担保人合法有效的身份证、户口簿或其他有效居留证件；

（二）借款人有效婚姻状况证明（已婚的提供结婚证，离婚的提供离婚证明文件、离婚协议）；

（三）借款人夫妇双方加盖单位公章的月收入证明和工资存折或工资流水单。原则上收入以个人公积金缴存基数核定，住房公积金月缴存额可合并计算收入。共同还款人未缴存住房公积金的根据实际调查情况核定；

（四）购买、建造、翻建、大修住房规定比例的首期付款证明；

（五）购买期房的，提供经房产部门备案的购房合同、首付款发票、开发商提供的阶段性保证书；

（六）购买现房的，提供房屋不动产权证、契税发票和不动产增值税发票；

（七）建造、翻建自住住房的，应提供国土、建设、规划等相关部门出具的批准文件、工程预算及费用支付凭证；

（八）大修自住住房的，提供房产部门出具的C级或D级危房鉴定书、房屋权属证明、工程预算及费用支付凭证；

（九）属异地贷款的，提供《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》及最近6个月的《住房公积金缴存明细》；

（十）住房公积金管理部门认为需要提供的其他证明与资料。

第十五条 贷前调查、评估

住房公积金管理部门受理借款人申请后应及时开展贷前调查与评估。主要包括：

（一）通过公民身份信息系统核查借款人及配偶信息；

（二）通过业务管理系统，查看借款人及配偶住房公积金缴存情况，重点查验住房公积金是否正常足额缴存，账号、姓名是否与借款人提供的情况一致等；

（三）通过中国人民银行个人征信系统查询借款人及配偶的信用状况及其他金融机构贷款与债务情况；

（四）购买、建造、翻建、大修住房行为是否真实合法，核实首期付款是否达到规定标准；

（五）所购住房为期房的，建筑工程应具有商品房预售许可证；

（六）申请贷款年限是否超过国家法定的离退休年龄；

（七）抵押、质押或担保是否足额有效。共有权人是否出具同意抵押的合法文件。采用保证人担保的，审验保证人的资信状况等；

（八）借款人及配偶收入情况是否具有偿还贷款本息的能力；

（九）对于购买开发商开发的商品房的，应进行调查。调查内容包括：

1.开发商的开发资质；

2.开发商违法违规开发、建设、销售情况及其他不良信誉情况；

3.项目获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》等情况；

4.对于开发商提供阶段性保证担保的，还应调查开发商的担保能力。如商品房预售率、财务经营状况、土地使用权或在建工程已设定贷款抵押等情况；

5.企业营业执照、机构代码证、法人代表资格、银行开户许可证和税务登记证等情况；

6.项目的其他情况。

第十六条 贷款的审查和审批

贷款审查部门对调查部门报送的借款人资料和调查意见进行严格审查。重点审查借款人资格、住房消费的真实性及还款来源的真实性、可靠性；审查贷款抵押、质押及保证担保的合法性；审查贷款额度、期限是否与借款人收入相符等。提出审查意见后报审贷委员会审议，再由审批人审批，审批人提出贷款金额、期限和担保方式的审批意见。

（一）各县市区管理部在中心授权范围内的贷款，由管理部集体审核，管理部主任审批；各县市区管理部在中心授权范围以上的贷款，经管理部集体审核，由中心稽核科审查后，提交贷审委员会审议，报市中心主任审批。

（二）市本级的贷款不分额度均由中心稽核科审查后，提交贷审委员会审议，报市中心主任审批。

第十七条 签订合同和贷款发放

住房公积金管理部门同意贷款的，由住房公积金管理部门、受托银行、借款人、担保人签订借款合同和担保合同（含抵押、质押、保证合同）。

合同签订后，借款人或开发商到不动产部门办理房屋产权抵押登记、或到质押凭证发放银行办理有价证券止付登记手续。

根据借款合同及完成担保手续的有关证明文件（包括抵押权属证明或质押权利凭证、单位和个人担保证明文件等），住房公积金管理部门将资金划入委托贷款基金户，受托银行根据借款合同和借款通知书以转账方式将款项划入住房公积金管理部门与借款人约定的银行账户内或公积金管理中心与借款人、开发商、房产监管部门约定的监管银行账户内。

第十八条 住房公积金管理部门应当自受理申请之日起10个法定工作日内（节假日顺延）完成贷款调查，并上报审贷委员会，由审贷会作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知借款人。准予贷款的，应及时通知借款人办理抵押，住房公积金管理部门应当在收到抵押权证之日起7个法定工作日内发放贷款；不予贷款的，住房公积金管理部门应将贷款申请资料退回借款人，并认真做好政策解释工作。

第五章  贷款担保

第十九条 借款人申请住房公积金个人住房贷款必须提供住房公积金管理部门认可的担保。担保方式为抵押、质押、第三人住房公积金担保。

第二十条 抵押

抵押贷款指住房公积金管理部门以借款人或第三人提供的，经住房公积金管理部门认可的符合规定条件的房产作为抵押物而向借款人发放的贷款。

（一）借款人以住房或门面抵押的，必须将抵押物现值全额用于贷款抵押；

（二）以房屋设定抵押的，须办理预抵押登记；以共有住房设定抵押的，须征得共有人书面同意；

（三）抵押人与抵押权人须签订抵押合同，并携规定材料到当地房地产登记部门办理抵押权登记手续，取得抵押权属证明；

（四）抵押人对设定抵押的房产必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受住房公积金管理部门的监督检查。对抵押的房产，在贷款本息未清偿前，未经住房公积金管理部门书面同意，抵押人不得将房产转让、出租、重复抵押或以其他方式处理；

（五）贷款本息未清偿前，抵押权人须妥善保管抵押权属证明文件，建立抵押物检查制度；

（六）抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债务全部清偿之日止。贷款本息清偿后，住房公积金管理部门应通知借款人到原登记部门办理抵押注销登记手续，解除抵押权。

第二十一条 质押

质押贷款指住房公积金管理部门以借款人或第三人提供的，住房公积金管理部门认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向借款人发放的贷款，但贷款额度不能超过质押物价值。

（一）借款人可以用自己或他人提供的住房公积金作质押；

（二）可用财政部发行的凭证式国债、银行定期存单等有价证券质押；

（三）以有价证券质押的，必须核实证券的真实性，并办理止付登记手续；质押期间，出质人对用作质押的权利凭证不得以任何理由挂失；

（四）住房公积金管理部门与出质人签订质押合同的同时，出质人应将确认的有价证券交付住房公积金管理部门，质押担保的期限自有价证券交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止；

（五）住房公积金管理部门负有妥善保管质押有价证券的责任。因保管不善造成有价证券灭失或毁损的，住房公积金管理部门应承担民事责任；

（六）质押权利凭证兑现日期先于借款到期日的，可以选择以下方式处理，并在质押合同中注明：

1.到期兑现用于提前清偿贷款；

2.存款展期并继续用于质押；

3.转移为抵（质）押权人认可的其他有价证券或抵押物继续质押、抵押。

（七）在乡镇购房或自建、翻建自住住房不能办理房屋不动产权证或抵押可能不便处置的，凭宅基地使用证和国土部门的建房审批文件按每平方米不超过1000元计算总房价，贷款金额在十万元以上的必须用城镇门面或住房做抵押，抵押额不能超过抵押物价值的70%；贷款金额在十万元以内的小额贷款可用本人和他人的住房公积金作质押，贷款额度计算公式为：可贷额度=住房公积金月缴存额×l2个月×未来可缴存年限+住房公积金个人账户余额。

第二十二条 担保保证

担保保证是指经住房公积金管理部门认可，具有完全民事行为能力人为借款人承担全程连带责任保证担保方式。

已婚借款人，不论采取何种抵（质）押方式，其配偶成为当然保证人，且该保证为不可撤销的全程连带责任保证。

第二十三条 抵押加阶段性保证

抵押加阶段性保证贷款指住房公积金管理部门以借款人提供的所购住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由售房人提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。

（一）保证人必须是与住房公积金管理部门签订了《商品房销售贷款合作协议书》的，且又是借款人所购住房的开发商或售房单位，并按协议约定比例将保证金存入住房公积金管理部门指定的受托银行；

（二）凡申请贷款需办理房屋预抵押备案登记的，住房公积金管理部门按个人住房贷款额5%的标准向签约楼盘的开发商收取保证金，棚户区改造按2%收取。开发商在协议规定时间内预抵押转正式抵押的，全额退还保证金，保证人不再履行保证责任。以住房公积金全额质押的免收保证金。

第六章  贷款偿还

第二十四条 贷款合同生效后，借款人应按照合同约定及时足额归还贷款本息。借款人可采取以下方式偿还贷款本息：

（一）柜面还款方式。即借款人直接以储蓄卡到贷款地公积金管理部门柜台还款；

（二）委托扣款方式。即借款人、住房公积金管理部门与银行或借款人所在单位或财政工资统发中心签订协议，委托银行或借款人所在单位或财政工资统发中心从其存款账户或工资中代扣偿还贷款；

（三）住房公积金按年或按月对冲还款方式。即借款人自办理了贷款后第二个还款月起可每年用本人及本人直系亲属住房公积金结转余额抵偿当年应还贷款本息。按年对冲业务每年限办理一次，借款人全年正常工作日均可办理当年的对冲业务，办理按年对冲业务须预留本人、配偶及直系亲属一个月住房公积金缴存额；按月对冲须预留一个月住房公积金还款额。

第二十五条 借款人偿还贷款1年（含1年）以上的，可以申请提前用住房公积金账户余额外资金偿还部分本金或一次性还清，借款人配偶退休时可用配偶公积金账户余额偿还部分本金。提前偿还贷款的利息按实际贷款期限计算。借款人在月还款额不超过家庭收入50%，且在同一利率区段的，在合同期内可申请变更还款方式或还款期限，也可申请两项同时变更，限变更一次，但变更后的贷款期限不得超过30年和法定退休年龄。

第二十六条 借款人在原合同履行期间，因自然灾害、重大疾病、家庭变故等原因，导致还款能力变化，不能按照原还款计划按期归还贷款时，可向当地住房公积金管理部门提出展期的书面申请，经住房公积金管理部门批准后，签订个人住房贷款延期还款协议，并办理有关手续，同时担保人在延期还款协议上签字，履行保证责任。

申请借款延期只限一次，短期贷款延期期限不得超过原贷款期限，贷款延期期限最长不得超过3年。原贷款期限加上延长期超过新的利率期限档次时，从延期之日起，贷款利息按新的期限档次利率计收。已计收的利息不予调整。

第七章  借款抵押、质押、担保合同的变更和终止

第二十七条 借款合同当事人在还款期内要求解除或变更借款合同，须书面通知其他当事人，并经借贷双方协商同意。变更合同未达成以前，原借款合同继续有效。经住房公积金管理部门、受托银行、借款人、担保人及有关各方协商同意变更的，应依法签订变更合同。

贷款未结清期间，因结婚可以申请增加配偶共同还款。

贷款未结清期间，因离婚另一方需解除绑定的，其离婚协议或法院判决书中明确贷款所购住房归借款人所有并由借款人承担还贷债务，且还款人具备偿还所欠贷款本息的能力，经中心同意可以解除其住房公积金冻结，准予申办住房公积金贷款或提取住房公积金。

已办理了住房公积金贷款的个体工商户或自由职业者，如未履行按时足额缴交住房公积金义务，住房公积金管理中心有权提前收回其贷款。

第二十八条 借款人死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十九条 抵押物因拆迁、火灾等原因灭失或不复存在时，借款人应向住房公积金管理部门申请置换抵押物，重新办理抵押手续、签订抵押合同。

第三十条 担保人失去担保资格和能力或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第三十一条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，借款合同终止，相关的抵押合同、质押合同和保证合同同时终止。

第八章 抵押物或质押物的处置

第三十二条 借款人有下列情形之一的，住房公积金管理部门有权依法处置抵押物、质押物或要求保证人承担连带保证责任，以所得款项清偿贷款本息和有关费用。

（一）保证人违反保证担保合同或丧失承担连带担保责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物价值明显减少影响住房公积金管理部门实现质权，而借款人未按要求重新落实新保证人、新抵押物或新质物的；

（二）借款人在贷款期内连续3个月或累计6个月不按合同约定偿还贷款本息的；

（三）借款人超过借款年限2个月仍未还清贷款本息的；

（四）借款人提供虚假文件或资料骗取贷款的；

（五）借款人在合同期内死亡而无继承人或受赠人的；

（六）借款人在合同期内死亡而继承人或受赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务的；

（七）借款人有损害住房公积金管理部门权益的其他行为。

第三十三条 处置抵押物或质押物的主要方式为委托拍卖，所获款项按以下顺序分配：

（一）支付处置抵押物或质押物的费用；

（二）扣除与抵押有关的税款；

（三）清偿借款人所欠住房公积金贷款本息及逾期罚息；

（四）余款退还借款人或其继承人、受赠人。

处置抵押物或质押物获得款项不足以偿还贷款本息及相关费用的，住房公积金管理部门有权向借款人、保证人或其继承人、受赠人追索。  

第九章  贷款监管

第三十四条 贷款监管实行期限分类法和风险分类法。

（一）按期限分类，贷款分为正常贷款、逾期贷款、呆滞贷款和呆账贷款，其中：逾期贷款、呆滞贷款和呆账贷款为不良贷款；

（二）按风险分类，贷款分正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款和损失贷款，其中：次级贷款、可疑贷款和损失贷款为不良贷款；

（三）实行不良贷款认定和监管考核制度。严格标准，真实反映信贷资产质量。新发生的不良贷款要坚持逐笔（户）审查，明确责任，分级审批，规范运作的原则，按规定权限和程序认定；

（四）缴存住房公积金的私营企业、个体工商户及其雇佣人员或实行人事代理和劳务派遣人员等个人缴存的城镇就业者在办理住房公积金个人住房贷款后，未履行按时足额缴交住房公积金义务，住房公积金管理部门依法提前收回其贷款；

（五）住房公积金管理中心对信贷业务实行全程稽核制度，稽核发现的问题按有关规章及制度执行。

第三十五条 贷款发放后，住房公积金贷款部门要加强贷后管理，定期进行检查。对于办理预抵押登记的住房公积金委托贷款，待项目竣工验收合格后，督促开发商和借款人及时办理不动产证和正式抵押登记。

第三十六条 建立贷款业务台帐制度，经办人员对于每项每笔业务，均应及时准确地进行业务台帐登记。

第三十七条 建立住房开发项目档案制度，经办部门应及时收集、妥善保管项目资料，确保项目资料的完整性，并按规定归档，实行项目跟踪。

第十章  附则

第三十八条 中心根据《怀化市住房公积金个人住房贷款管理办法》制定相关实施细则，报管委会备案。

第三十九条 本办法公布前有关贷款的文件与本办法不一致的，按本办法规定执行。

第四十条 中央、省、市为应对金融危机、扩大内需、促进房地产市场稳定健康发展的有关阶段性政策，与本办法不一致的，按中央、省、市有关文件规定执行。

第四十一条 本办法自公布之日起施行，原《怀化市住房公积金个人住房贷款管理办法》（怀市公积金发〔2015〕4号）同时废止。